Les caractères et le régime juridique des biens immobiliers

Vous envisagez d’acquérir ou de construire un bien immobilier ? Sachez qu’une telle propriété requiert de bonnes connaissances du droit immobilier, des droits des propriétaires, mais également du paiement des différentes taxes et impôts. Il existe cependant, différents types de biens immobiliers, régis par des caractères et un régime juridique spécifique.

Comment se définit “un bien immobilier” ?

En terme courant, un bien immobilier est rattaché à un immeuble, qui est un logement à plusieurs étages. Mais selon la loi, il est défini par les articles 517-526 du code civil français. Juridiquement parlant, un bien immobilier désigne une propriété immobile, ne pouvant pas se bouger. Au sens propre, il regroupe les immeubles dotés d’appartements, les maisons individuelles et tout type de bâtiments. Mais la construction, le sol et tout ce qui y sont rattachés (canaux, végétaux, piscine, clôture, etc.), constituent l’ensemble d’un bien immobilier.

Il est possible de catégoriser les biens immobiliers selon leur usage, et leur ancienneté. Un appartement, est un logement ou un studio compris dans un immeuble. Il comprend au moins une chambre, une cuisine et une salle de bain. Une maison individuelle est une résidence principale ou secondaire pour une famille. Vous trouverez aussi les résidences de services, destinées à des usages effectifs comme les résidences étudiantes, par exemple. Le terrain constructible est également considéré comme un bien immobilier. Il peut être exploité à des fins agricoles ou de construction.

Quels sont les caractères des biens immobiliers ?

En jurisprudence, la nature et la destination sont des critères caractérisant les biens immobiliers. Les immobiliers par nature ressortent de leur caractère physique et immobile. On peut citer à titre d’exemple les bâtiments, les parcelles de terrain et le sol. Tous les édifices qui se trouvent sur ou sous le sol sont considérés comme des biens immobiliers par nature (les tuyauteries de canalisation et d’assainissement, les barrages, les ponts, etc.). Il en est de même pour les arbres et les végétaux, les récoltes non-cueillies qui adhèrent au sol. Par contre, dès qu’un arbre est arraché du sol, il devient un bien mobilier même s’il nécessite un transport pour le déplacer, selon l’article 520, du code civil.

Les biens immobiliers de destination dépendent de la volonté du propriétaire. Ils incluent surtout les meubles, le matériel et les équipements indispensables au fonctionnement d’un logement, qui sont fixés sur des murs et sur le sol et deviennent immobiles. Cependant, ces biens ne sont qualifiés de “biens immobiliers par destination” qu’à condition que l’habitat et les meubles appartiennent à un même propriétaire, et utilisés au service de celui-ci. On peut citer à titre d’exemple : les climatisations, les meubles scellés par béton, les machines pour les usines. Dans le cas d’un bien immobilier à raison d’exploitation agricole par exemple, les bétails peuvent être considérés comme biens immobiliers par destination, si le propriétaire décide de les affecter directement au fond agricole.

Que stipule le régime juridique concernant les biens immobiliers ?

Toute opération liée à un bien immobilier est régie par des règlements particuliers, donnant lieu au droit immobilier. Par la voie d’un notaire, la vente, l’achat, la donation et la succession d’un bien immobilier doivent être enregistrés auprès du service de la publicité foncière. Cette initiative permet à un acquéreur de vérifier l’existence réelle du bien qu’il tient à acheter, et s’il n’est pas soumis à un crédit hypothécaire. En effet, il est possible de demander un crédit bancaire pour acheter un bien immobilier. Le crédit hypothécaire est une garantie pour le créancier, qu’il sera remboursé même en cas d’insolvabilité de l’emprunteur. L’action doit se faire par acte notarié pour avoir une valeur juridique. La loi stipule donc, que tout acquéreur d’un bien immobilier engagé sur une hypothèque, se doit de rembourser le restant dû par l’ancien possesseur, pour avoir l’honneur d’être propriétaire. Concernant l’usufruitier, il a le droit réel sur le bien, même s’il n’est pas le propriétaire : vendre, habiter, louer, etc. Par ailleurs, un propriétaire de bien peut avoir droit à une servitude à un autre bien, s’il est confronté à des contraintes environnementales : écoulement naturel de l’eau, droit de passage, …

Qu’en est-il de la question de fiscalité ?

Détenir un bien immobilier exige du propriétaire contribuable de payer des impôts au sein de la fiscalité. Tout d’abord, la taxe d’habitation est un impôt dû annuellement, par les occupants du bien. Elle est calculée selon la valeur locative nette actuelle de l’immeuble. En sus de la taxe d’habitation, le propriétaire doit payer la taxe foncière, perçue par les collectivités. Cet impôt est calculé en fonction de la valeur cadastrale du bien et du taux défini par les collectivités. Les biens immobiliers en location sont également tenus à des taxes sur les revenus locatifs, et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Dans le cas où la propriétaire songe à vendre son bien, et qu’il représente une valeur supérieure à son prix d’achat, il est imposable à la taxe de plus-value. Cette dernière est déterminée par un notaire, qui se charge de la verser à l’Etat.

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